Bond thuê nhà và quyền người thuê tại Úc
Bond là gì và tối đa bao nhiêu?
Bond (tiền đặt cọc thuê nhà) là khoản tiền người thuê đóng trước để bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng thuê. Khi dọn ra mà không có thiệt hại hay nợ tiền thuê, bond được hoàn trả toàn bộ.
Mức tối đa theo tiểu bang:
- NSW, VIC, QLD, SA, WA: tối đa 4 tuần tiền thuê
- ACT: tối đa 4 tuần (hoặc 6 tuần nếu thuê trên $1.500/tuần)
- TAS: tối đa 4 tuần (hoặc 6 tuần nếu nhà có garage/thiết bị đặc biệt)
Bond phải được ký gửi với cơ quan nhà nước
Đây là điểm rất quan trọng: chủ nhà không được giữ bond. Bond phải được đăng ký và ký gửi với cơ quan nhà nước tương ứng:
| Tiểu bang | Cơ quan | Tên gọi |
|---|---|---|
| NSW | NSW Fair Trading / Rental Bond Board | Bond lodge via Rental Bonds Online |
| VIC | RTBA (Residential Tenancies Bond Authority) | Bond lodge via RTBA Online |
| QLD | RTA (Residential Tenancies Authority) | Bond lodge via MyRTA |
| WA | Bond Administrator, Commerce WA | — |
| SA | Consumer and Business Services SA | — |
Chủ nhà phải ký gửi bond trong vòng 10 ngày (NSW) đến 30 ngày (VIC, QLD) sau khi nhận. Nếu không ký gửi đúng hạn, chủ nhà vi phạm và bạn có quyền khiếu nại.
Giữ biên lai (Bond lodgement receipt) — đây là bằng chứng khi yêu cầu hoàn trả.
Kiểm tra nhà định kỳ (Routine Inspections)
Chủ nhà có quyền kiểm tra nhà định kỳ nhưng phải tuân thủ:
- Báo trước tối thiểu 7 ngày bằng văn bản (ở hầu hết tiểu bang).
- Tần suất tối đa: thường 4 lần/năm (NSW), 2 lần/6 tháng (QLD), cách nhau ít nhất 3 tháng (VIC).
- Không được vào nhà mà không có sự đồng ý hoặc thông báo đúng luật.
Tăng giá thuê: quy định thông báo
Chủ nhà không được tăng giá thuê đột ngột. Các quy định:
| Tiểu bang | Thời gian thông báo | Tần suất tối đa |
|---|---|---|
| NSW | 60 ngày | Mỗi 12 tháng |
| VIC | 60 ngày | Mỗi 12 tháng |
| QLD | 2 tháng | Mỗi 12 tháng |
| WA | 60 ngày | Mỗi 12 tháng (fixed-term: chỉ nếu có điều khoản trong hợp đồng) |
Nếu thấy mức tăng bất hợp lý: bạn có thể đàm phán, hoặc kiện ra tribunal (NCAT-NSW, VCAT-VIC, QCAT-QLD…) để yêu cầu xem xét.
Sửa chữa: khẩn cấp và không khẩn cấp
Sửa chữa khẩn cấp (urgent repairs): rò rỉ nước lớn, hỏng ống gas, điện chập, khóa cửa bị hỏng, hệ thống sưởi/làm mát không hoạt động trong điều kiện thời tiết nguy hiểm… Chủ nhà phải xử lý ngay lập tức hoặc trong vòng 24–48 giờ.
Nếu chủ nhà không xử lý kịp thời sửa chữa khẩn cấp: ở nhiều tiểu bang, người thuê có quyền tự thuê thợ sửa và trừ chi phí vào tiền thuê (giới hạn theo tiểu bang).
Sửa chữa không khẩn cấp: yêu cầu bằng văn bản, chủ nhà có 14–28 ngày để xử lý.
Hoàn trả bond khi dọn ra
- Thông báo đúng hạn trước khi dọn ra (thường 14–28 ngày với hợp đồng định kỳ, theo hợp đồng với fixed-term).
- Vệ sinh nhà sạch sẽ, trả lại như trạng thái ban đầu (trừ hao mòn bình thường — “fair wear and tear”).
- Yêu cầu hoàn trả bond qua cổng online của cơ quan ký gửi (RBO-NSW, RTBA-VIC, MyRTA-QLD…) hoặc điền form.
- Chủ nhà có quyền phản đối nếu có thiệt hại/nợ tiền thuê — tranh chấp được giải quyết qua tribunal.
“Hao mòn bình thường” (fair wear and tear) được phép và không được khấu trừ từ bond: vết mờ trên tường theo năm tháng, thảm sờn nhẹ, mờ sơn… Chủ nhà chỉ được giữ bond cho thiệt hại vượt mức hao mòn bình thường.
Giữ lại tất cả biên lai dọn dẹp/sửa chữa để làm bằng chứng nếu có tranh chấp.