Khi landlord không sửa chữa nhà: quyền người thuê và cách escalate tại Úc

Landlord có nghĩa vụ bảo trì nhà

Theo Residential Tenancies Act của mỗi tiểu bang, landlord có nghĩa vụ pháp lý giữ nhà ở trạng thái:

Có thể cư trú an toàn và vệ sinh
Đảm bảo hệ thống điện, nước, gas hoạt động
Cấu trúc nhà nguyên vẹn (mái, tường, cửa, khóa)

Phân biệt: sửa chữa khẩn cấp vs. thông thường

Sửa chữa khẩn cấp (urgent repairs) — cần giải quyết trong 24–48 giờ:

Rò gas, ngập nước, điện hỏng
Khóa cửa bị hỏng (ảnh hưởng an ninh)
Nước nóng không có
Cống tắc nghẽn nghiêm trọng

Sửa chữa thông thường (non-urgent repairs) — thường phải giải quyết trong 14 ngày kể từ khi nhận thông báo bằng văn bản.

Bước 1: Thông báo bằng văn bản

Dù đã báo miệng, bạn phải gửi yêu cầu bằng văn bản (email hoặc tin nhắn có lưu lại) để tạo bằng chứng. Nội dung cần bao gồm:

Mô tả cụ thể vấn đề
Ngày bạn phát hiện
Yêu cầu sửa chữa trong thời gian hợp lý
Ngày gửi thông báo

Lưu lại tất cả email và tin nhắn — đây là bằng chứng quan trọng nếu tranh chấp sau này.

Bước 2: Sửa chữa khẩn cấp khi không liên lạc được

Nếu là sửa chữa khẩn cấp mà landlord không liên lạc được hoặc không phản hồi trong thời gian hợp lý, bạn có quyền:

Tự thuê thợ sửa chữa
Yêu cầu landlord hoàn trả chi phí — với giới hạn tùy tiểu bang (thường từ $1,000–$2,500)
Gửi hóa đơn bằng văn bản, landlord có 14 ngày để hoàn trả

Lưu ý: Chỉ áp dụng cho sửa chữa khẩn cấp. Với sửa chữa thông thường, bạn không được tự thuê thợ mà không có sự đồng ý của landlord.

Bước 3: Leo thang lên Tribunal

Nếu landlord không phản hồi hoặc từ chối mà không có lý do hợp lệ, bạn có thể nộp đơn lên tribunal nhà đất tiểu bang:

NSW: NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT)
VIC: Victorian Civil and Administrative Tribunal (VCAT)
QLD: Queensland Civil and Administrative Tribunal (QCAT)

Lệ phí nộp đơn: Thường $20–$150 tùy tiểu bang. Tribunal có thể ra lệnh buộc landlord sửa chữa trong thời hạn nhất định, hoặc giảm tiền thuê cho khoảng thời gian nhà ở tình trạng kém.

Điều bạn không được làm

Không tự ý giữ tiền thuê mà không có lệnh tribunal — đây là vi phạm hợp đồng thuê và có thể dẫn đến bị đuổi.
Không tự ý thay đổi, sửa chữa lớn mà không có sự đồng ý bằng văn bản của landlord.
Không đe dọa hoặc gây áp lực theo cách có thể bị coi là quấy rối.

Tổ chức hỗ trợ miễn phí

Tenancy hotline của tiểu bang: hỗ trợ tư vấn miễn phí qua điện thoại.
Community Legal Centres: Tư vấn pháp lý miễn phí — tìm tại communitylegalcentres.org.au.
Tenant advocacy services: Hỗ trợ viết thư, chuẩn bị hồ sơ tribunal.