Sống trong strata tại Úc: phí, by-laws và quyền của cư dân

Strata là gì?

Strata title là hình thức quyền sở hữu áp dụng cho chung cư, townhouse, villa units và nhiều dạng nhà ở trong khu phức hợp — nơi bạn sở hữu lot (căn hộ/nhà của mình) và đồng sở hữu chung (share ownership) của common property (hành lang, thang máy, hồ bơi, vườn, mái nhà…).

Cách gọi theo tiểu bang:

NSW, QLD, SA: Strata scheme / Body Corporate
VIC: Owners Corporation
WA: Strata company

Ai quản lý khu strata?

Owners Corporation (OC) hoặc Body Corporate bao gồm tất cả chủ sở hữu các lot trong khu. OC:

Thực hiện AGM (Annual General Meeting) hàng năm — chủ sở hữu bỏ phiếu về ngân sách, by-laws, dự án bảo trì.
Thường thuê một Strata Manager / Body Corporate Manager (công ty bên ngoài) xử lý hành chính, tài chính, và bảo trì thường ngày.

Nếu bạn thuê nhà trong strata: chủ nhà là người thực sự trong OC, nhưng bạn (người thuê) phải tuân thủ by-laws của khu.

Phí strata

Chủ sở hữu lot phải đóng phí strata (strata levies) định kỳ (thường theo quý), gồm:

Administrative Fund (admin fund): chi phí vận hành thường ngày — điện khu chung, bảo hiểm, vệ sinh, sửa chữa nhỏ, phí strata manager.
Capital Works Fund (sinking fund): tích lũy cho các khoản sửa chữa lớn tương lai — thang máy, mái nhà, tường ngoài, hệ thống nước…

Phí strata biến động rất lớn — từ $1.000/năm (căn hộ nhỏ, ít tiện ích) đến $10.000+/năm (chung cư cao tầng có gym, hồ bơi, concierge). Kiểm tra Strata Report kỹ trước khi mua.

By-laws (nội quy khu dân cư)

By-laws là bộ quy tắc áp dụng trong khu strata — tất cả chủ sở hữu và người thuê đều phải tuân thủ. By-laws thường điều chỉnh:

Thú cưng: cho phép hay không, loại thú cưng nào, số lượng.
Tiếng ồn: giờ yên lặng (thường sau 10pm/11pm đến 8am/9am).
Sửa chữa và cải tạo: cần xin phép OC trước khi sửa chữa ảnh hưởng đến cấu trúc hoặc common property.
Bãi đậu xe: sử dụng đúng chỗ đã phân công, không để xe khách trong chỗ của mình kéo dài.
Rác thải và tái chế: quy định thùng rác, giờ đổ rác.
Cho thuê ngắn hạn (Airbnb): một số khu strata cấm hoặc hạn chế.

Vi phạm by-laws: OC có thể gửi Notice to Comply và cuối cùng có thể kiện ra tribunal.

Tranh chấp trong strata

Nếu có tranh chấp (với OC, chủ sở hữu khác, hay về by-laws):

Nêu vấn đề bằng văn bản với Strata Manager hoặc OC.
Nếu không giải quyết: yêu cầu mediation (hoà giải).
Nếu vẫn không được: đưa lên tribunal — NCAT (NSW), VCAT (VIC), QCAT (QLD).

Quyền của bạn khi họp AGM

Chủ sở hữu lot có quyền:

Tham dự và bỏ phiếu tại AGM và EGM (Extraordinary General Meeting).
Xem tài liệu tài chính, biên bản họp, strata plan.
Đề xuất motion (nghị quyết) để đưa ra bỏ phiếu.
Ứng cử vào Executive Committee/Committee (ban chấp hành OC).

Trước khi mua chung cư strata: luôn kiểm tra Strata Report (hoặc OC records) — xem tình trạng tài chính các quỹ, các vụ kiện đang có, và các dự án bảo trì lớn sắp tới.