Negative gearing tại Úc thay đổi từ 2027: điều nhà đầu tư cần biết
Negative gearing là gì?
Negative gearing xảy ra khi khoản thu từ cho thuê bất động sản thấp hơn tổng chi phí sở hữu (lãi vay, bảo trì, phí quản lý, khấu hao…). Khoản lỗ này được phép khấu trừ vào thu nhập khác (ví dụ lương) — nghĩa là giảm tổng thu nhập chịu thuế, giảm số thuế phải đóng trong năm.
Đây là cơ chế phổ biến với nhà đầu tư bất động sản Úc trong nhiều thập kỷ — giúp người có thu nhập cao “tối ưu thuế” trong khi chờ tài sản tăng giá.
Thay đổi từ ngân sách 2026–27
Chính phủ tuyên bố (Budget đêm 12/5/2026):
Từ 1 tháng 7 năm 2027, negative gearing chỉ còn áp dụng cho nhà mới (new builds) đối với các bất động sản:
- Mua sau 12/5/2026 (sau đêm công bố ngân sách).
Bất động sản mua trước 12/5/2026: giữ nguyên quyền lợi negative gearing theo quy định hiện hành — không thay đổi cho đến khi bán.
Ai bị ảnh hưởng?
| Tình huống | Quy định áp dụng |
|---|---|
| Đang sở hữu nhà cho thuê (mua trước 12/5/2026) | Giữ nguyên quyền lợi cũ, không thay đổi |
| Mua nhà cũ (existing) sau 12/5/2026 | Từ 1/7/2027 không được negative gear |
| Mua nhà mới (new build) sau 12/5/2026 | Vẫn được negative gear như cũ |
Mục tiêu chính sách: khuyến khích đầu tư vào nhà mới để tăng nguồn cung, thay vì tranh mua nhà cũ làm đội giá lên.
Negative gearing cho new builds: điều kiện?
Khi mua nhà mới sau 12/5/2026, bạn vẫn có thể negative gear theo quy định đầy đủ. “New build” thường được hiểu là nhà chưa từng có người ở hoặc đất nền mới xây — chi tiết định nghĩa chính xác sẽ được quy định trong luật. Hãy xác nhận với accountant của bạn khi có luật cụ thể.
Ý nghĩa thực tế với nhà đầu tư
Nếu bạn đang sở hữu nhà cho thuê: không có gì thay đổi — hãy tiếp tục theo dõi thông tin từ ATO, nhưng không có hành động khẩn cấp.
Nếu bạn đang lên kế hoạch mua nhà đầu tư sau 12/5/2026:
- Mua nhà mới → vẫn được negative gear đầy đủ.
- Mua nhà cũ → từ 1/7/2027 sẽ không được khấu trừ lỗ vào thu nhập khác.
- Điều này không có nghĩa nhà cũ “không đáng đầu tư” — nhưng lợi ích thuế giảm rõ, cần tính lại yield thực tế.
Lưu ý: các thay đổi này đi cùng với thay đổi CGT (thuế lợi vốn) từ 1/7/2027. Hai thay đổi cần xem xét đồng thời khi lên kế hoạch đầu tư dài hạn.
Các loại chi phí vẫn được khấu trừ
Kể cả với nhà cũ mua sau 12/5/2026, các chi phí thực tế liên quan đến cho thuê vẫn được khấu trừ khỏi thu nhập cho thuê — bạn chỉ không được khấu trừ phần lỗ ròng vào thu nhập từ nguồn khác. Nói cách khác:
- Thu nhập cho thuê − chi phí > 0: bạn đóng thuế trên phần dương.
- Thu nhập cho thuê − chi phí < 0 (lỗ ròng): lỗ này không được chuyển sang khấu trừ lương/thu nhập khác (với nhà cũ mua sau 12/5/2026).
Nên làm gì?
- Xem lại kế hoạch đầu tư BĐS với accountant trước khi ký hợp đồng mua bán.
- Nếu đang cân nhắc mua nhà đầu tư: tìm hiểu kỹ liệu “new build” hay “existing” phù hợp hơn với tình huống của bạn.
- Đọc thêm về thay đổi CGT để hiểu bức tranh thuế đầy đủ khi bán nhà sau 2027.
Thông tin này phản ánh chính sách công bố tại ngân sách 5/2026. Chi tiết trong luật có thể có điều chỉnh. Không thay thế tư vấn thuế cá nhân.